土地市场冰火两重天

财政部今天公布了8月份的数据，1-8月份土地出让收入比去年同期已经减少了超过一万亿，下降38.4%。土地市场的这种快速跌落正在成为今年的新常态，即使8月份的房地产销售已明显回暖，但能拉动的土地市场也仅仅限于少数一二线城市。

土地出让收入一直是地方全口径收入的重要组成部分，也是地方国企资本运作的重要工具。而今，土地市场的大规模遇冷可能会对地方财政稳增长措施带来一定影响。

导读

尽管供应减少了，但从成交情况来看，大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少 36%；成交面积 5389 万平方米，环比减少 29%，同比减少 40%。成交环比、同比减少的幅度，均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

一面是北京五环外拍出楼面地价5万的“地王”，一面是许多二三线城市土地流拍，供需失衡。

这正是当下房屋销售市场的折射。9月15日财政部公布的数据显示，8月份房地产营业税增长28.1%，主要是受房地产销售回暖带动。但销售回暖并没有带动土地收入同步增长，相反土地市场仍保持高速回落的态势，1-8月，国有土地使用权出让收入同比下降38.4%。

地价、房价无疑具有相互的传导效应，土地市场的火爆仅限于北上广深这样的少数城市，大多数的二三线、三四线城市楼市依旧冷清尴尬。

一线城市的房地产市场率先回暖成为了开发商对于该等区域的“安全性”确证，导致他们集中跑到一线城市哄抢土地，而这反过来又加剧了三四线的去库存困境。

开发商们的心里也充满了矛盾，不能去过剩的三四线，只能抢一二线尤其是一线土地，8月份房地产投资增速再次创下新低；但这种过度的哄抢，已经将一线土地价格推至天价，未来经营堪忧。

北京：五环外的地王

8月31日到9月9日，10天内，北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。

这四幅地块分别位于石榴庄、东坝以及孙河，除了石榴庄位于四环外，其他三幅都是在北京五环外，在两三年前，都是入不了开发商的眼。

然而，在2015年房企扎堆一线、激烈竞争之下，这些地块也成了香饽饽，地价翻倍增长。而卖出这些土地，让北京市今年的土地出让金一举突破了1000亿，达到了1012.83亿。

不仅是北京。中原地产研究部统计数据显示：截至9月13日，一二线城市在金九银十初期，出现了地王频出的现象。9月一线城市成交7宗住宅土 地，平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万的年内最高点，二线城市也已经成交了72宗土地，平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了 3715元每平米，均为年内最高点，也创造了最近几年的最高纪录。

从房企动向来看，2015年，前十大标杆房企拿地全面回归一二线，标杆房企一线城市已经购入土地面积684万平米，二线城市购入土地 2959万平米。这两大指标均处于历史最高纪录。年内，标杆房企在一线城市拿地占比高达12.4%，而在一二线城市合计高达65.9%，基本已经放弃三四 线市场。

进入9月，标杆房企在一线抢地更加明显。截至15日，标杆房企一线抢地已达130.22亿，其中北京一地已过百亿。

据公开数据统计，2015年以来，总价地王和单价地王均位于一线城市。全国土地成交总价最高为广州海珠区广纸片区地块，总价为88.9亿元；楼面单价最高的为深圳福田区深南香蜜立交西北侧地块，楼面单价为7.77万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，一线城市最被标杆房企看好，虽然地价不低，但市场成交的热度高，能够维持一定的去化，而且一线城市房企库存、土地部分消耗比较严重，房企自然积极补充一二线城市的土地，相对而言，对三四线城市的拿地积极性不是那么高。

二三线土地频现流拍

与一线城市土地市场的火爆形成强烈对比的是，很多的二三线、三四线城市土地出现了流拍，整体冷清。

中国指数研究院提供的数据显示，从供应情况看，8月份全国300个城市共推出土地2610宗，环比减少5%，同比减少3%；推出土地面积8975万平方米，环比减少1%，同比减少17%。

尽管供应减少了，但从成交情况来看，大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少36%；成交面积5389万平方米，环比减少29%，同比减少40%。成交环比、同比减少的幅度，均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

在CRIC监测的300个城市经营性土地中，7月土地市场成交面积3190万平方米，环比下降8%，成交总价914亿元，较6月下降 32%；8月成交继续大幅回落，成交建筑面积2884万平方米，同比下滑55.1%。成交总价710亿元，较7月下降35%；7、8月出让的土地中，一线 城市成交金额占27%，二线城市占57%，三四线城市仅占16%。

对于上述现象，有业内人士分析，目前一线城市供应用地相对减少且供应的土地多位于市郊，二三线城市虽然供应用地较多，但对开发商难以产生足够的吸引力，所以土地流拍的现象便时常发生。

这300个城市绝大部分是二三线城市。而从典型的十大城市来看，也分化严重。据中指数据显示，8月重庆宅地供应量继续下滑，环比减少38%，成交的12宗宅地全部底价出让，平均溢价率为0，底价成交低迷之势一时难以转变。

成都宅地供求量已连续4个月下滑，8月供地量环比再降62%，为年内单月最低值；成交量方面环比下滑93%，本月仅成交1宗宅地，天府新区华府板块3宗地和成华区1宗宅地均遭遇流拍。

南昌住宅用地供求量由上月触顶后大幅回落，环比降幅均超七成，重回之前的低位水平。8月成交地块以工业用地及南昌县地块为主，主城区表现较萎靡。

不过，CRIC数据亦显示，在市场低迷的情况下，部分二线城市如杭州、武汉、南京、厦门等却受到房企热捧。房企如碧桂园、中铁、华润、中水 电等实力企业的高价买地，促使这些城市宅地推出与成交楼面均价有所回升。相比之下，三四线城市则“压力山大”，仅有少量经济较为发达的城市如佛山、南通等 出现高溢价成交的情况。

开发商心态复杂

8月尤其是9月，大型房企拿地投资的积极性增加，但不同房企之间分歧加大，反映了开发商群体的矛盾心理。

一些原本投资相对保守的房企近期开始发力，如龙湖7月在土地市场投入总资金达62.75亿元，9月份更在北京拿下一幅地王。

但对龙湖来说，在一线城市的抢地已经超越了传统的地价-房价的成本测算体系，在孙河高价拿地，某种程度上是因为龙湖此前在这里已有布局，此次拿地可以形成联动效应，平衡成本和风险。

今年在一二线抢下5幅高价地的华润，费用超过400亿，华润对其拿地的心态剖析，也反映了公司的无奈。华润置地称，针对局部城市土地竞拍市 场可能过热的预判，并已放弃参与竞买北京孙河、东坝、石榴庄等高总价地块。上半年在土地市场的表现，是公司在稳健执行投资策略之时与部分重点城市供地节奏 偶合的结果。

一、二线地王的争抢者，也发生了变化。以往出现在一二线地王争夺中的融创、泰禾、万科、恒大等已经不见踪影，取而代之的更多是央企、地方国企。

以9月9日的孙河地块为例，参与孙河拿地的共有12家企业或联合体，其中央企或央企联合体有5家：方兴、保利（龙湖、首开、平安联合体）、 中粮、葛洲坝、中铁建；还有一家远洋地产，其大股东为险资中国人寿；3家为北京市（区）国资背景的企业，分别为金融街、天恒、金隅大成；中小民营企业只有 中骏置业和懋源，此外还有一家上市房企金地。

从今年北京土地市场成交结果来看，今年主要的拿地大户特别是优质地块拿地大户也是保利、华润、方兴、中铁建这样的央企，以及首开、城建、天恒这样具有国资背景的房企。

还有一个趋势是，为了分散风险，即使是央企或国企，大多数仍为联合拿地，如阳光城平安在上海，保利首开、中铁建方兴在北京，合作成了房企获取“地王”的主要方式。

“京城土地价格的上扬，后期高房价的支撑乏力，利润空间压缩使得不少房企被迫调整拿地策略，甚至运营策略。”北京一位业内人士指出。

21世纪经济报道记者了解到，万科、恒大、融创们，正在通过盘活存量市场、兼并收购、强强合作等来获得新的土地资源。

万科与万达的合作，据万科高级副总裁谭华杰透露，双方的合作正在紧锣密鼓进行中，预计今年能达成至少一个重大合作项目，而双方的合作规模将超过千亿。

恒大地产目前帐上现金充足，恒大董事局主席许家印表示，后续要通过并购来扩充土地储备。

而融创董事长孙宏斌则公开表示北京地价已经太高，其近期重点也是在成都、武汉、南京等二线城市拓展。

文章来源：21世纪经济报